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Toutes les étapes de l'achat d'un bien d'habitation

Evaluer votre Budget:

C’est évident, mais ça va mieux en le disant, certaines personnes pouvant se lancer sans réfléchir dans une quête qui s’avérera irréaliste au moment décisif.

Il faut calculer votre budget avant toute recherche, soit en allant voir simplement votre banquier, soit , si vous devez emprunter, en utilisant les calculettes proposées sur la plupart des sites de banques de crédit ou sites immobiliers. En fonction de votre apport, de la durée du prêt et du taux actuel, vous pourrez obtenir rapidement une évaluation de vos possibilités d’emprunt.

N’oubliez pas de déduire de votre budget ainsi calculé la somme réservée aux « frais de notaire » qui sont essentiellement des taxes pour l’Etat, et qui sont dégressifs en fonction du prix de la maison. Ainsi, pour des maisons d’occasion, il faut compter 10% pour un bien acheté 27.000 Euros, et 6,30% pour un bien acheté 900.000 Euros. Exemple : votre budget tout compris, apport + emprunt, s’élève à 300.000 Euros, il faut considérer que vous allez chercher une maison affichée au prix de 280.400 Euros, les frais de notaire totalisant 19.600 €, soit 6,65 %.

Pour des maisons neuves, ils sont beaucoup moins importants, d’où l’abréviation FNR Frais de Notaire Réduits, vue dans les petites annonces : 5,70% pour 27.000 Euros et 1,92% pour un bien à 900.000 Euros.


Faire votre recherche

Maintenant que vous connaissez votre budget, vous pouvez commencer par vous faire une idée des biens proposés à votre prix, c’est là qu’internet est très utile, car il va vous apporter énormément d’informations et des élements de comparaison. Grâce aux descriptions, aux photos, vous allez rapidement préciser votre recherche : localisation, surface habitable, surface terrain, nombre de pièces, etc. Bien sûr, les visites sont indispensables pour compléter l’information.

Il est fréquent que les clients voulant acquérir un bien soient très « difficiles » au début de leurs démarches, ayant établi une liste de critères assez rigides. Mais au fur et à mesure des visites, vous vous apercevrez qu’il est impossible de trouver la maison en tous points conforme à vos attentes. Préférez le choix de la localisation, qui, c’est évident, ne pourra pas changer.

Quant à la maison, si elle n’est pas comme dans vos rêves, il sera toujours possible de faire des aménagements, extérieurs et/ou intérieurs.

Le tout est d’arriver à évaluer le montant des travaux que vous jugez indispensables, et qui seront donc intégrés au budget d’achat.


Acheter votre maison :

Ca y est, vous l’avez trouvée ! Votre agent immobilier pourra vous conseiller sur la possibilité de négocier son prix. La meilleure chose est de faire une offre écrite quel que soit le montant proposé, cela prouve que vous êtes un candidat sérieux et que vous-même êtes bien décidés. L’agent mène alors la négociation entre le vendeur et l’acquéreur, en essayant de faire en sorte que les offres se rejoignent, et que chacun y trouve son compte.

S’il y a accord entre les 2 parties, le mieux est d’échanger des écrits, chacun acceptant l’offre de l’autre, dans l’attente d’un compromis. Dans le cas contraire, l’offre de l’acquéreur potentiel deviendra caduque au bout de 8 jours.


Signer le compromis de vente :

Vous pouvez signer soit à l’agence immobilière, qui a le pouvoir du vendeur pour le faire, soit chez le notaire directement. Sachez que le vendeur doit fournir obligatoirement dès le compromis de vente les diagnostics comme le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), Installation gaz, Termites si la région est infestée, amiante si immeuble d’avant 1997, et plomb si date d’avant 1948.

Les vendeurs attendent en général un client sérieux pour procéder à ces démarches, qui peuvent prendre une semaine à réaliser. Cela laisse le temps de prendre rendez-vous avec le ou les notaire(s), vendeur et acquéreur pouvant se prévaloir chacun du leur.

Dès la signature du compromis, le notaire chargé de la vente aura toutes les informations indispensables sur le bien et sur les vendeur et acquéreur pour préparer l’acte définitif qui se signera au minimum deux mois plus tard, en moyenne trois mois ; mais si vendeur et acquéreur sont d’accord, la date de signature peut aussi se réaliser après plus de 3 mois.


A Savoir :

lors de la signature du compromis, l’acquéreur doit verser un dépôt compris en général entre 5% et 10% du prix de vente Net Vendeur. C’est soit l’agence, si elle est enregistrée comme séquestre (autorisée à manier des fonds) ou directement le notaire qui encaissera cette somme, qui servira à indemniser le vendeur en cas de défaillance injustifiée de l’acquéreur.

Il est important de l’avoir à l’esprit, car cette somme peut être assez conséquente et demander des opérations rapides, elle peut être encaissée assez vite par le notaire, à vérifier avec lui.

Des conditions suspensives peuvent être ajoutées dans le compromis, permettant à l’acquéreur de se retirer de son engagement en toute légalité. Par exemple : la vente d’un terrain peut être soumise à l’obtention d’un permis de construire, ce qui induit un délai supplémentaire.


Après le compromis :

un délai de rétractation est autorisé à l’acquéreur dans les 8 jours suivant la signature chez le notaire (ou suivant le jour + 1 de la réception de la LRAR adressée par l’agence, si le compromis a été fait en ses bureaux). Ce délai permet à l’acquéreur de se renseigner plus précisément sur les questions d’urbanisme concernant le bien, ainsi que sur ses possibilités d’emprunt, ou de liquidités. S’il y a rétractation, le notaire a 21 jours pour vous retourner votre chèque.

S’il y a emprunt, la loi Scrivener a établi que la faculté d’obtenir ou non ce prêt était une condition suspensive à tout achat. Autrement dit, votre achat ne pourra se concrétiser que dans la mesure où votre banque (ou vos banques, s’il y a plusieurs emprunts, comme cela arrive souvent) vous donne son accord pour l’obtention du prêt.

Vous avez un délai maximum après la signature du compromis, négocié au moment de ce contrat, pour avertir le vendeur et/ou le notaire que votre prêt est refusé. Dans ce cas, sur justificatif de la banque, vous récupérez votre dépôt.


Acte définitif :

le notaire ayant réalisé les démarches nécessaires auprès de l’urbanisme, du bureau des hypothèques, de l’organisme prêteur, et après avoir obtenu de leur part toutes les pièces justificatives, il convient d’une date de rendez-vous réunissant toutes les parties concernées par la vente et procède à la réalisation des actes définissant la mutation de la propriété, ratifiés par les signatures des vendeur(s) et acquéreur(s).

Le notaire procède également au règlement des sommes dues au vendeur, déduction faite éventuellement de ses crédits, hypothèques, ou autres charges. L’acquéreur aura préparé un chèque de banque, avec ou sans crédit. Il ne reste plus au vendeur qu’à fournir les clés de sa nouvelle maison à l’acquéreur.